Gần đây có nhiều thông tin về lộ trình lên quận của các huyện ngoại thành. Tại TP HCM, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn được xác định sẽ lên quận trước 2025, trong khi đó lộ trình cho Củ Chi, Cần Giờ là 2030. Tại Hà Nội, Hoài Đức đặt mục tiêu lên quận 2022, trong khi đó Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì cũng có lộ trình lên quận trước 2030.
Mỗi khi có thông tin lên quận, bất kể lộ trình gần hay xa, giá BĐS đều nhảy múa, người dân ở các địa phương thì phấn khởi khi mình sắp được trở thành cư dân của quận, các nhà đầu tư có tầm nhìn xa bắt đầu tìm kiếm, mua đất, đẩy giá BĐS lên cao. Vậy quận & huyện khác nhau như thế nào, việc trở thành quận về bản chất là như thế nào, nó thay đổi thế nào với cuộc sống với người dân tại địa phương và với thị trường BĐS tại đó.
Các thành phố lớn được phân chia thành các quận nội thành và các huyện ngoại thành. Các huyện trước kia chủ yếu phát triển về nông nghiệp: trồng lúa, các loại rau, mầu để phục vụ các quận nội thành, do đó chúng ta thường thấy đất nông nghiệp, ruộng lúa chiếm đa số ở các huyện. Tuy nhiên xã hội phát triển nhanh chóng:
- Dân số tại các thành phố lớn tăng nhanh do quá trình đô thị hóa, mỗi năm cả TP HCM và Hà Nội dân số tăng 200000-300000 người, dẫn tới mật độ dân số quá lớn tại các quận nội thành, trong khi đó đất nông nghiệp không được sử dụng hiệu quả tại các huyện.
- Sản xuất nông nghiệp cũng thay đổi rất nhiều so với cách đây 20-30 năm. Năng suất trồng lúa, rau mầu tăng nhanh, do đó không cần phải giữ nhiều đất nông nghiệp tại các thành phố lớn.
- Ngoài ra, hệ thống đường xá phát triển, giao thông thuận tiện, dẫn tới việc không cần thiết phải trồng lúa/rau mầu ở gần các khu đô thị, mà có thể cách xa vài trăm km, việc vận chuyển hàng ngày vào thành phố hiện nay đã rất thuận tiện.
Do đó việc giữ đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành trở nên không phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, đô thị hóa hiện nay và nó sẽ trở nên hiệu quả hơn rất nhiều nếu được chuyển đổi nó thành đất ở (ONT), hoặc các khu công nghiệp (SKK, SKN)…
Các huyện ngoại thành phải thỏa mãn các chỉ tiêu rõ ràng qui định tại Điều 6 Nghị định 62/2011/NĐ-CP mới có thể trở nên quận:
a) Mật độ dân số đạt từ 10.000 người/km2 trở lên;
b) Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp đạt từ 90% trở lên so với tổng số lao động;
c) Tỷ trọng công nghiệp – xây dựng và thương mại – dịch vụ – du lịch trong cơ cấu kinh tế đạt từ 90% trở lên;
d) Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ và hoàn chỉnh;
đ) Có quy hoạch phân khu đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy việc chuyển từ huyện lên quận sẽ thay đổi thế nào tới đời sống người dân:
- Mật độ dân số sẽ tăng lên khá nhiều, dẫn tới nhiều dịch vụ kèm theo: trường học, bệnh viện, siêu thị, rạp chiếu phim, nhà hàng… làm gia tăng chất lượng cuộc sống. Để lên quận, huyện Hoài Đức đã phải xây dựng mới 18 trường học đạt chuẩn quốc gia, hoàn thành một số trường học mới cũng như nâng cấp cải tạo 103 dự án trường học; xây dựng mới 22 khu cây xanh, vườn hoa, chỉnh trang 51 ao hồ tạo cảnh quan đô thị; 100% các xã, thị trấn có hệ thống cung cấp nước sạch, tỷ lệ hộ dẫn sử dụng nước sạch đạt 90%. Tất cả những điều này đều làm gia tăng chất lượng cuộc sống của cư dân địa phương.
- Hệ thống giao thông được cải thiện đáng kể, các tuyến đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên xã… sẽ được đẩy mạnh hoàn thiện, mở rộng. Ví dụ huyện Hoài Đức, để đạt chỉ tiêu lên quận đã và đang xây dựng 8 tuyến đường giao thông khung (đường vành đai 3.5, đê Tá Đáy và 6 tuyến đường chính khu vực theo quy hoạch phân khu đô thị) với chiều dài 40,52 km; xây dựng 9 tuyến đường trục chính, đường bao các khu dân cư với chiều dài 16 km… Do đó khi đã có lộ trình lên quận, các huyện sẽ được cấp ngân sách làm đường khá lớn, việc làm đường, mở đường sẽ là một trong những nội dung trọng tâm và điều này có tác động rất lớn với giá trị của BĐS.
- Rất nhiều đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi thành đất ở, đất sản xuất, thương mại dịch vụ, do đó đất lúa, đất cây hàng năm, cây lâu năm được chuyển thành đất ONT sẽ gia tăng giá trị rất nhiều, thậm chí có thể lên tới vài chục lần. Tuy nhiên cũng có rủi ro là đất nông nghiệp bạn đang sở hữu có thể bị qui hoạch thành các khu công nghiệp, thương mại dịch vụ, như vậy bạn sẽ chỉ đường hưởng số tiền đền bù của nhà nước.
- Các khu công nghiệp, nhà máy, thương mại dịch vụ sẽ được phát triển nhiều hơn, tạo công ăn việc làm, gia tăng thu nhập, thu hút lao động từ các địa phương khác tới, dẫn đến gia tăng nhu cầu về đất ở, phòng trọ…
Việc lên quận là cả một quá trình phấn đấu, có tiêu chí rõ ràng. Ví dụ Hoài Đức trước kia đặt mục tiêu lên quận trong 2020, tuy nhiên mới chỉ đạt 22/27 chỉ tiêu, các chỉ tiêu sau vẫn chưa đạt, do đó mục tiêu lên quận bị kéo dài thêm 2 năm nữa.
– Mật độ đường giao thông đô thị;
– Cân đối thu chi ngân sách;
– Đất cây xanh công cộng;
– Cơ sở y tế cấp đô thị
– Tỷ lệ nước thải đô thị được xử lý..
Với các huyện của TP HCM, hiện nay Hóc Môn đã đạt 30/30 tiêu chí, nên về mặt thực tế đã có thể trở thành quận ngay bây giờ chứ không còn phải đợi tới 2025 như lộ trình đề ra nữa. Mặt khác, do đã đạt hết các chỉ tiêu, nên không còn động lực cho việc việc làm đường, xây dựng các trường học, khu công nghiệp nữa, nên có lẽ Hóc Môn sẽ không có sự thay đổi mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, dân số … trong những năm tới. Trong khi đó các huyện khác sẽ có sự thay đổi lớn để đạt các chỉ tiêu lên quận theo như lộ trình đề ra.
Do vậy, việc từ huyện lên quận không phải chỉ là cái tên gọi. Nhiều người nghĩ rằng mình là dân của huyện, thấy phèn phèn, quê quê, trong tương lai sẽ là dân cư của quận, nghe sang hơn hẳn. Nhưng đây chỉ là vẻ bề ngoài. Việc chuyển đổi từ huyện lên quận là sự thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, cơ cấu đất, gia tăng dân số, phát triển các khu công nghiệp, nhà máy… Nó không những cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của người dân tại đây, mà thị trường bđs cũng sẽ phát triển rất tốt. Đó là lý do giải thích tại sao mỗi khi có thông tin lên lại có những đợt sóng về giá đất.
